第一种情况,先办理抵押权,再签订了房屋买卖合同; 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

房屋抵押权存续期间,出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

出卖人再合同约定的履行期间届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后仍坚持不变更,对其诉讼请求,不予支持;但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见,必要时可以追加抵押权人作为无独立第三人参加诉讼。 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

那么如果买受人,也就是购房者,不同意代为清偿债务消灭抵押权的,购房者可以请求解除合同,按照合同的约定要求开发商返还购房款、承担违约责任,也可以要求开发商赔偿因此给购房者造成的损失,例如利息损失,房屋的差价。 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

第二种情况,先签订了房屋买卖合同,再办理抵押权。 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

如果银行跟开发商之间的抵押合同合法有效,并且已经在房屋管理部门办理了抵押登记,则银行即享有优先受偿权,这就是特定物之债。而你和开发商之间是基于买卖的合同关系,在未办理预告登记且房产所有权未变更的情况下,你仅享有向开发商主张交房并办理房屋所有权变更登记的合同权利,属于普通债权。 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

特定物之债优先于债权,购房者可以请求解除合同,按照合同的约定要求开发商返还购房款、承担违约责任,也可以要求开发商赔偿因此给购房者造成的损失,例如利息损失,房屋的差价。 7oZ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网